借地借家問題

不動産賃貸借は、当事者双方の信頼関係を基礎にした継続的な契約です。また，賃借人にとっては生活の本拠となり，賃貸人にとっては安定的な収益となる要なものです。これを前提に，以下の事例をみてみましょう。

第１　家賃滞納

～家主さんからの相談～

借家人が１年以上にわたって家賃を滞納しています。契約を解約して退去してもらいたいのですが，どうすればよいでしょうか？

大まかには、交渉→訴訟→明渡執行という流れになると思いますが（建物明渡しの項目をご参照下さい。），交渉によって解決することが時間的・費用的に考えれば最善です。もっとも，専門家でないと最終的に訴訟・執行という手段が執れないため，交渉してもすんなりと明け渡してくれないのが現状です。そこで，弁護士が賃貸人の方の代わりに交渉することで，解決を図ります。
それでも解決困難な場合，訴訟・執行手続を執ります。この場合は、弁護士費用に加え，執行費用といった負担がかかります。

第２　地代・家賃の見直し

～家主さんからの相談～

長年貸していた不動産の賃料は安すぎると思うのですが，契約書にはしっかり賃料が記載されています。この場合，賃料増額の余地はないのでしょうか？

一定期間地代・家賃を増額しない旨の特約がない限り，租税公課の増減や経済事情の変動等により，近傍類似の地代・家賃と比較して不相当となったときは，将来に向かって地代・家賃の増減を請求することが出来ます（借地借家法１１条，３２条）。ただし，適正な地代・家賃の評価は，当該不動産の特性を踏まえて判断する必要があり，場合によっては不動産鑑定士に依頼することも必要になるでしょう。この場合，鑑定費用がかかります。
そこで，費用対効果を考えて，まずは相手方と交渉して合意による地代・家賃の増額を目指すことで，解決を図ります。
それでも解決困難な場合には，調停・訴訟手続をとる必要があります。この場合は，弁護士費用に加えて，鑑定費用といった負担がかかるでしょう。

第３　不動産明渡請求を受けた場合

～借家人（たなこ）からの相談～

家を借りていましたが、突然、解約通知が来ました。すぐに転居先が見つかるわけではありません。どうしたらよいですか？

何の理由もなく突然借家契約を解約することはできません。まずは，解約の理由を明らかにしたうえで，転居しなければならなくなるのかを，法律的な観点から判断する必要があります。
また，明渡しを前提にするとしても，明渡しに際して立退料の支払を求める交渉を行うことも可能です。
立退料には，①引越料，②新規に賃借する家屋の獲得に要する経費の補償，③新規貸借家賃差額の補償，④移転雑費の補償，⑤借家権の補償，⑥訴訟の長期化の予防，費用の節約等の見返り等の性質を有するものであり，専門家による査定が必要です。

第４　契約終了時のトラブル

～借家人からの相談～

借家を引き渡したら、畳の張り換えやフローリングの貼り替え費用など家主から膨大な金額の見積書が送られてきました。どうすればよいでしょうか？

借家などを引き渡したときに生じる原状回復費用に関する紛争は，近年急増しています。
原状回復費用の査定には，判例や「原状回復ガイドライン」などにより構築された一定の基準があります。同基準によれば，損耗は，通常損耗・特別損耗に分類でき，畳やフローリングの損耗も分類が必要です。また，実際の費用を算定する際には，年月の経過による価値減少も考慮する必要があります。
まずはもう少し詳しい事情をお聞かせ下さい。詳しい事情が分かれば，客観的な基準にしたがった解決が可能です。

紹介した事例は，ほんの一部です。
このほかにも，たとえば，建物の場合には、賃貸借中の修繕、無断模様替え、敷金を巡るトラブルなどがあります。土地の場合は、無断転貸、建替えの承諾請求などがあります。本当にさまざまです。
そして，借地借家関係は，法律が細かく規定されており，これを理解し実践するのは一苦労でしょう。
適切な解決のためにも，まずはお気軽にご相談ください。