マンション管理・組合運営

管理費を滞納する区分所有者がいて困っている。

理事会が不透明な運営を行っていて不安など，近時増加するマンション管理に関する相談について，対応いたします。

１．管理費等請求について

管理費等の滞納について事案も様々です。
単純に管理費等の請求・訴訟に対応するだけでなく，マンションの任意売却にあたっての法的なアドバイス，区分所有法５９条競売など多様な解決方法を検討します。

５９条競売とは…
区分所有法５９条１項は，同法６条１項に規定する行為（共同利益背反行為）をした区分所有者に対して，他の区分所有者の全員または管理組合法人が，その者の有する区分所有権の競売を請求できるとする規定です。
共同利益背反行為というのは，例えば，マンションを改装してベランダ部分を居室に変更するなど建物の保存に有害な行為を行った場合や，共有敷地に常時自動車・自転車を駐車させてこれを独占的に使用するなど不当な使用行為を行った場合が典型ですが，判例は管理費を長期に滞納した場合もこれに該当しうると判断しております。
また，当該請求を行うためには，区分所有者及び議決権の４分の３以上の決議が必要と規定されています（区分所有法５９条２項・５７条３項）。

〈５９条競売のメリットは？〉
５９条競売の最大のメリットは，無剰余でも強制競売を行うことができるということです。無剰余とは，例えば，マンションに抵当権など担保が設定されており，被担保債権額が競売手続での当該マンションの買受可能額を上回っている場合です。無剰余の場合，担保を設定している優先債権者の同意がなければ，強制執行が取消になりますが，５９条競売であれば，無剰余であっても競売手続を進めることが可能です。
ただし，５９条競売を行うためには，競売許可の判決を取得する必要がありますし，滞納があれば直ちに許可を受けられるわけではありませんので，当該事案が５９条競売に適切な事案か否かまずは弁護士にご相談下さい。